Herança de imóvel: quem tem direito e como funciona na prática?

A família estava reunida pela primeira vez em meses, mas a ocasião não era feliz.

No meio do luto, entre as coisas que precisavam ser resolvidas, surgiu uma pergunta que ninguém sabia responder direito: o que acontece com a casa?

O imóvel estava no nome do pai. Três filhos adultos. Um deles morava lá havia anos. Outro queria vender logo. O terceiro nem atendia o telefone.

E assim, o que deveria ser uma resolução se tornou o começo de um desentendimento que durou anos.

Essa cena se repete com mais frequência do que parece. E entender como funciona a herança de imóvel no Brasil pode ser a diferença entre preservar o patrimônio da família e vê-lo se perder em disputas que ninguém queria.

No direito sucessório brasileiro, a propriedade do bem não desaparece com a morte. Ela se transfere, mas o caminho para regularizá-la exige atenção.

O que acontece com o imóvel no momento do falecimento?

No Brasil, existe um princípio jurídico chamado droit de saisine, incorporado ao Código Civil, que estabelece que, no momento da morte, a propriedade dos bens é transmitida automaticamente aos herdeiros.

Na prática, isso significa que, tecnicamente, os herdeiros já são os proprietários do imóvel desde o instante em que o familiar faleceu.

Mas há um detalhe fundamental: essa transferência é jurídica, não formal.

Para que os herdeiros possam exercer plenamente seus direitos, vender, dividir, alugar, hipotecar ou simplesmente ter um documento que prove a propriedade, é necessário formalizar a transmissão por meio do inventário.

Enquanto o inventário não é feito, o imóvel continua registrado no nome do falecido nos registros públicos. Nenhuma transação imobiliária pode ser realizada de forma válida sem que essa etapa seja concluída.

Quem tem direito à herança de um imóvel?

A ordem de sucessão no Brasil é definida pelo Código Civil e segue o que os juristas chamam de ordem de vocação hereditária. Em termos simples, existe uma hierarquia entre quem herda.

A ordem legal de sucessão

Primeiro, os filhos e, na ausência deles, os netos e demais descendentes

Segundo, os pais e, na ausência deles, os avós e demais ascendentes

Terceiro, os irmãos, sobrinhos, tios e primos, até o quarto grau

Por último, o Município, o Distrito Federal ou a União, se não houver nenhum parente herdeiro

O cônjuge ou companheiro ocupa uma posição especial nessa ordem: dependendo do regime de bens do casamento, pode ser simultaneamente herdeiro e meeiro, ou seja, ter direito a uma parte como cônjuge e a outra como herdeiro.

E quando há testamento?

Quando o falecido deixou um testamento, as regras mudam em parte.

O testador pode destinar livremente até metade do seu patrimônio (chamada de parte disponível) para quem desejar, inclusive para pessoas que não são da família. A outra metade, chamada de legítima, é reservada por lei aos herdeiros necessários: filhos, pais e cônjuge.

Isso significa que, mesmo com testamento, os herdeiros diretos não podem ser completamente excluídos da herança, a menos que haja uma das causas de deserdação previstas em lei, que precisam ser comprovadas.

O inventário é sempre obrigatório para transferir o imóvel?

Na prática, sim. Para que o imóvel saia do nome do falecido e passe formalmente para os herdeiros, o inventário é o caminho necessário.

Mas não existe apenas uma forma de fazer isso. O direito brasileiro oferece duas modalidades:

Inventário extrajudicial (em cartório)

Geralmente (mas não é regra), é a via mais rápida e econômica. Pode ser feita diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial, desde que:

• Todos os herdeiros sejam maiores e plenamente capazes

• Haja consenso total sobre a divisão dos bens

• Não exista testamento ou, se houver, que já tenha sido aprovado em juízo

• Um advogado acompanhe e assine o processo (obrigatório por lei)

Quando essas condições estão presentes, o inventário extrajudicial pode ser concluído em semanas. É o caminho ideal para famílias organizadas e sem conflitos.

Inventário judicial

É obrigatório quando há herdeiros menores ou incapazes, quando existe disputa entre os herdeiros sobre a divisão dos bens, ou quando há testamento que precisa ser homologado pelo juiz.

O inventário judicial pode durar meses — ou anos, dependendo da complexidade e do grau de conflito entre as partes. Os custos são significativamente mais altos.

Atenção: o prazo legal para abertura do inventário é de 60 dias a partir do falecimento. O descumprimento desse prazo gera uma multa equivalente a 10% sobre o valor do ITCMD - o imposto de transmissão hereditária.

O imóvel pode ser usado ou vendido durante o inventário?

Essa é uma das perguntas mais frequentes e a resposta exige cuidado.

Durante o inventário, o imóvel pertence ao conjunto dos herdeiros de forma indivisível, o que o direito chama de condomínio pro indiviso. Nenhum herdeiro, individualmente, tem o direito de tomar decisões unilaterais sobre o bem.

O que é permitido sem consenso:

• O cônjuge ou herdeiro que já residia no imóvel pode continuar morando nele durante o processo

• Manutenção ordinária e pagamento de despesas do imóvel

O que exige acordo entre todos os herdeiros:

• Alugar o imóvel para terceiros

• Realizar reformas ou benfeitorias de maior valor

• Vender o imóvel (e todos precisam participar da escritura)

A venda durante o inventário é possível, mas requer a concordância e a assinatura de todos os herdeiros na escritura. No caso de inventário judicial, pode ser necessária ainda a autorização expressa do juiz.

É exatamente nesse ponto que surgem os conflitos mais sérios: quando um herdeiro quer vender e outro se recusa, o processo pode se prolongar indefinidamente, e os custos emocionais e financeiros recaem sobre toda a família.

A casa que virou disputas: um caso que ilustra a realidade

Imagine uma família do interior de São Paulo, perto de Piracicaba, que perdeu o pai depois de uma longa doença. Três filhos adultos. Nenhum testamento. Uma casa bem localizada, comprada a muito custo ao longo de uma vida de trabalho.

O filho mais velho queria vender logo para dividir o valor. A filha do meio precisava do dinheiro, mas queria esperar uma valorização. O filho mais novo havia morado na casa nos últimos dois anos, cuidando do pai e se recusou a assinar qualquer coisa sem que seu esforço fosse reconhecido financeiramente.

O inventário que poderia ter sido resolvido em três meses no cartório virou um processo judicial. Passaram-se dois anos. A relação entre os irmãos se deteriorou. Os custos com advogados, ITCMD, multa por atraso e taxas cartoriais consumiram uma parte relevante do que seria a herança.

Esse caso não é exceção. É o padrão quando não há planejamento.

A boa notícia é que ele era completamente evitável.

Planejamento patrimonial não é assunto de rico. É assunto de quem construiu algo e quer garantir que isso chegue íntegro às próximas gerações.

Por que o planejamento patrimonial muda tudo

A maioria das famílias só começa a pensar na herança quando o problema já chegou. Mas é justamente antes desse momento que o direito oferece as ferramentas mais eficazes.

Existem formas legais de organizar a transmissão do patrimônio ainda em vida, de modo a reduzir custos, evitar conflitos e garantir que a vontade do titular seja respeitada:

Doação com reserva de usufruto: Permite transferir o imóvel aos filhos em vida, mantendo o direito de uso e moradia pelo titular até o fim da vida. Reduz o inventário e pode gerar economia significativa de impostos.

Testamento: Instrumento legal que permite direcionar até 50% do patrimônio para quem o titular quiser, com mais clareza e controle do que o inventário padrão.

Holding familiar: Estrutura jurídica que reúne os bens imóveis de uma família dentro de uma pessoa jurídica, facilitando a gestão, reduzindo custos de sucessão e protegendo o patrimônio de riscos externos.

Cada família tem uma realidade diferente. E cada estrutura tem vantagens e limitações específicas. O que funciona para uma família pode não ser o ideal para outra.

O que é universal é o seguinte: quanto antes essa conversa acontece, mais opções existem. E mais barato, em todos os sentidos, fica para a família no futuro.

Perguntas frequentes sobre herança de imóvel

Quem tem mais direito sobre a herança de um imóvel?

No Brasil, os filhos (descendentes) são os primeiros na ordem legal de herança. Na ausência deles, herdam os pais. O cônjuge ou companheiro tem uma posição especial e pode ser, ao mesmo tempo, herdeiro e meeiro, dependendo do regime de bens do casamento. Quando há testamento, a metade disponível do patrimônio pode ser destinada livremente pelo falecido, mas a outra metade é garantida por lei aos herdeiros necessários.

O cônjuge sobrevivente fica com o imóvel quando o parceiro morre?

Depende. A resposta varia conforme o regime de bens do casamento e a existência de filhos. Se os filhos são comuns ao casal, o cônjuge concorre com eles na herança. Se o imóvel for o único bem do espólio e era a residência do casal, o cônjuge pode ter direito real de habitação vitalício, ou seja, o direito de morar no imóvel pelo resto da vida, mesmo que a propriedade pertença também aos filhos. Cada situação exige análise individual.

Quanto tempo dura um inventário de imóvel?

O inventário extrajudicial, feito em cartório quando há consenso entre herdeiros adultos, pode ser concluído em 30 a 90 dias. O inventário judicial, com disputas, herdeiros menores ou testamento a ser homologado, pode durar de meses a vários anos. A complexidade do espólio, o número de herdeiros e o grau de concordância entre eles são os fatores que mais influenciam o prazo real.

É possível vender um imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, mas com restrições importantes. Todos os herdeiros precisam concordar e participar da escritura de venda. No inventário judicial, pode ser necessária autorização expressa do juiz. Nenhum herdeiro, por si só, pode vender a parte dos demais, qualquer negócio feito sem o consentimento unânime é juridicamente inválido e pode ser anulado.

Preciso de advogado para fazer inventário de um imóvel?

Sim. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a participação de um advogado é obrigatória por lei. No inventário em cartório, o advogado assina o processo ao lado dos herdeiros e é responsável por garantir que todos os direitos estão sendo respeitados, que a documentação está correta e que a partilha está adequada à lei. Ter um profissional de confiança nesse processo reduz significativamente o risco de erros que podem gerar problemas futuros.

Você está diante de uma herança de imóvel?

Seja para resolver uma situação que já chegou, seja para organizar o patrimônio da sua família antes que o problema apareça, o momento certo de agir é agora. Cada dia sem planejamento é um dia a mais de exposição a riscos que poderiam ser evitados.

Se quiser entender sua situação com clareza e definir o melhor caminho para o seu caso, estou disponível por meio do e-mail contato@eloahperesadv.com, pelo WhatsApp (19) 3199-6069 ou através do perfil do Instagram @peress.advogados