A partir de quando é obrigatório pagar a taxa de condomínio?

Uma dúvida muito comum — tanto para quem está comprando o primeiro imóvel quanto para investidores — é: a partir de quando nasce a obrigação de pagar a taxa (ou quota) condominial?

A resposta não é única para todos os casos. Ela varia conforme o tipo de imóvel, a fase da obra e, principalmente, o momento em que o comprador passa a ter a posse ou a disponibilidade do bem.

Neste artigo, explico de forma clara e didática quando a cobrança da taxa condominial é considerada legítima, tanto para imóveis prontos quanto para imóveis adquiridos na planta.

O que é a taxa de condomínio?

A taxa condominial existe para custear as despesas necessárias à manutenção e ao funcionamento do condomínio, como:

• limpeza e conservação das áreas comuns;

• salários de funcionários;

• segurança;

• consumo de água e energia das áreas comuns;

• manutenção de elevadores, portões, jardins, entre outros.

Esses custos existem independentemente de o imóvel estar ocupado ou não. Por isso, a discussão jurídica não gira em torno do uso efetivo do imóvel, mas sim da possibilidade de uso.

Imóvel pronto: quando começa a obrigação de pagar?

Nos imóveis prontos, a regra geral é a seguinte:

A taxa condominial passa a ser devida a partir do momento em que o comprador recebe a posse do imóvel ou registra o bem.

Na prática, isso costuma ocorrer com:

• a entrega das chaves; ou

• a imissão na posse, ainda que o imóvel não esteja efetivamente ocupado.

Ou seja, não importa se o proprietário ainda não se mudou, se o imóvel está vazio ou em reforma. Se ele já registrou o bem em seu nome e/ou já pode exercer a posse, a obrigação de contribuir com as despesas do condomínio já existe.

Essa é, inclusive, a posição consolidada dos tribunais.

E nos imóveis comprados na planta?

Aqui está o ponto que mais gera dúvidas e conflitos.

Em regra, não é legal cobrar taxa condominial antes da entrega das chaves. Isso porque, enquanto o comprador não tem a posse do imóvel, ele não pode usufruir das áreas comuns nem exercer qualquer poder sobre a unidade.

Assim, o entendimento predominante é:

A obrigação de pagar a taxa condominial somente surge após a efetiva entrega das chaves ao comprador.

Atenção às tentativas de cobrança antecipada

É comum que contratos de compra e venda tragam cláusulas prevendo o pagamento da taxa condominial a partir de determinados marcos, como:

• emissão do “habite-se”;

• conclusão da obra;

• constituição formal do condomínio.

No entanto, essas cláusulas podem ser consideradas abusivas, caso imponham o pagamento antes da entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento no sentido de que não se pode transferir ao comprador despesas condominiais antes que ele tenha a posse do imóvel ou o imóvel registrado em seu nome.

E se o condomínio já estiver funcionando?

Mesmo que o condomínio já esteja formalmente constituído, com áreas comuns em funcionamento e despesas correntes, a incorporadora permanece responsável pelas taxas condominiais das unidades não entregues.

Isso porque é ela quem detém a posse e a disponibilidade dessas unidades até a entrega das chaves.

Resumo prático

De forma objetiva:

• Imóvel pronto: a taxa condominial é devida a partir da entrega das chaves, da imissão na posse ou do registro de compra e venda;

• Imóvel na planta: a taxa condominial só pode ser cobrada após a entrega das chaves;

• cláusulas contratuais que antecipam essa cobrança podem ser consideradas abusivas;

• não é necessário que o imóvel esteja ocupado — basta a possibilidade de uso.

Por que esse cuidado é importante?

Cobranças indevidas de taxa condominial podem gerar prejuízos financeiros relevantes ao comprador, especialmente quando se estendem por meses antes da entrega do imóvel.

Além disso, discutir esse tema preventivamente ajuda a evitar conflitos futuros, ações judiciais e desgastes desnecessários.

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