O impacto nos imóveis para Airbnb: Mudanças no Plano Diretor de São Paulo

Por que o mercado deixou de lançar apartamentos não residenciais para locação de curta temporada (Airbnb)

A drástica redução nos lançamentos de apartamentos não residenciais (NRs) voltados à locação por curta temporada em São Paulo tem sido interpretada, em muitos espaços, de forma equivocada. Não se trata de retração do turismo urbano, tampouco de uma súbita perda de interesse pelo modelo de hospedagem temporária.

O fenômeno tem origem clara e objetiva: a alteração das regras urbanísticas promovida pelo novo Plano Diretor e pelas normas de zoneamento.

Entender o que mudou, e por que o mercado reagiu como reagiu, é essencial para qualquer profissional que atue ou invista no setor imobiliário paulistano.

O modelo que existia: incentivos que tornavam o NR viável

Por anos, empreendimentos classificados como não residenciais usufruíram de um importante conjunto de incentivos urbanísticos. Em termos práticos, o incorporador podia construir além do coeficiente básico permitido sem a incidência (ou com incidência reduzida) da outorga onerosa.

Esse desenho regulatório produzia efeitos econômicos concretos:

• aumento da área edificável no mesmo terreno;

• maior número de unidades por projeto;

• diluição significativa dos custos fixos (terreno, estrutura, taxas e projetos).

Esse ambiente permitiu a consolidação de produtos compactos, com tíquete compatível com a locação por temporada e retorno ajustado ao risco da incorporação. O crescimento dos NRs voltados ao Airbnb não foi casual: foi consequência lógica de um incentivo corretamente alinhado.

A mudança regulatória: não houve proibição dos Airbnb, houve recalibragem de custo

Com a entrada em vigor do novo Plano Diretor de São Paulo e das regras de zoneamento subsequentes, esse incentivo foi suprimido. A construção acima do coeficiente básico passou a exigir o pagamento integral da outorga onerosa.

É fundamental esclarecer esse ponto: o uso não residencial e a locação por curta temporada não foram proibidos. O que se alterou foi a equação econômico-financeira do projeto.

A introdução de custos urbanísticos relevantes:

• compromete margens;

• redefine estudos de viabilidade;

• inviabiliza produtos baseados em alta densidade e unidades de menor metragem.

Quando a matemática deixa de fechar, o mercado não resiste — ele se reorganiza.

Os números confirmam o diagnóstico

A consequência direta foi a queda expressiva no número de lançamentos. Empreendimentos que antes eram economicamente viáveis deixaram de figurar nos pipelines. Não houve colapso da demanda, mas realocação do capital para outros produtos compatíveis com o novo ambiente regulatório.

Esse movimento não revela fragilidade do mercado imobiliário, mas exatamente o oposto: mostra racionalidade, leitura de risco e disciplina financeira.

Uma leitura econômica clássica aplicada ao urbanismo

Em As Seis Lições, Ludwig von Mises descreve com precisão um fenômeno recorrente: toda intervenção estatal altera incentivos e, inevitavelmente, gera consequências que nem sempre estavam no horizonte do regulador.

O mercado não reage a discursos, nem a intenções normativas. Reage ao desenho efetivo das regras.

Ao retirar incentivos de um determinado tipo de empreendimento e direcionar estímulos para outros segmentos (como HIS e HMP) o Poder Público redesenha a alocação do capital imobiliário na cidade. Os efeitos dessa escolha aparecem ao longo do tempo, muitas vezes de forma indireta, mas sempre concreta.

Governança jurídica como vantagem competitiva

Esse cenário reforça um ponto central para incorporadoras, investidores institucionais e gestores: viabilidade imobiliária não é apenas projeto e demanda; é norma, incentivo e previsibilidade regulatória.

Negócios estruturados sem análise urbanística aprofundada, sem leitura minuciosa do Plano Diretor, do zoneamento e dos instrumentos de política urbana estão mais expostos a riscos que poderiam ser mitigados ainda na concepção do empreendimento.

Em mercados altamente regulados, como o de São Paulo, o jurídico não atua apenas como solucionador de conflitos, mas como agente estratégico de preservação de valor.

Conclusão

O desaparecimento dos lançamentos de apartamentos não residenciais voltados à locação por temporada não decorre de uma mudança comportamental dos usuários, mas de uma alteração consciente no sistema de incentivos urbanísticos.

Regras mudam. Custos mudam. O mercado responde.

Empresas que compreendem essa lógica não reagem tardiamente: se antecipam, ajustam estratégias e protegem capital.

No ambiente imobiliário contemporâneo, entender o impacto das regras é tão importante quanto entender o terreno.

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